Diariamente na advocacia bancária vejo pessoas assinarem contratos bancários sem entender o que de fato estão assumindo. Sempre digo em minhas reuniões com os clientes, assinar um contrato é algo muito sério, pois, baseado no princípio “pacta sunt servanda” do direito civil, o contrato faz Lei entre as partes.
A expressão “pacta sunt servanda” – do latim, “pactos devem ser respeitados” ou “acordos devem ser cumpridos” – é utilizada para designar um princípio clássico da teoria dos contratos, segundo o qual haveria obrigatoriedade em cumprir o que foi acordado em contrato.
Sendo assim, não se deve assinar um contrato sem saber cabalmente do que se trata e quais são as garantias que por ventura pode ter no contrato a assinar.
Esse artigo tem por objetivo trazer de forma simples a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária. Pois tenho visto nos últimos dias pessoas fazendo uma alienação fiduciária pensando que é uma hipoteca. As consequências dessa confusão podem ser horríveis.
Quando se trata de garantias para obter crédito junto a bancos e financeiras, muitos se confundem entre hipoteca e alienação fiduciária, como mencionado acima. Embora ambas sirvam para assegurar empréstimos, especialmente aqueles de valores mais elevados, porém, as diferenças são significativas.
O que é Alienação Fiduciária?
Na alienação fiduciária, o bem — seja ele um imóvel, veículo ou máquina — é do credor (banco ou financeira) até que a dívida seja completamente paga. Durante esse período, você, como devedor, retém apenas o direito de uso do bem. Ou seja, o verdadeiro proprietário do bem é o banco ou financeira, o devedor é o possuidor. Esse imóvel passará a ser seu quando terminar de pagar a dívida do bem e solicitar a Desalienação.
A Desalienação, por outro lado, é o processo de retirada dessa restrição financeira sobre o bem. É o momento em que o bem deixa de estar vinculado ao contrato e se torna livre de ônus.
O que é Hipoteca?
Diferentemente da alienação fiduciária, na hipoteca o devedor mantém o uso e a propriedade do bem, mas o registra como garantia da dívida. Isso permite que você continue usando e até vendendo o bem; contudo, ele permanecerá como garantia até que o empréstimo seja quitado. A hipoteca é comum em propriedades rurais para financiamento de safras, mas também é aplicável a imóveis urbanos. Este processo requer uma escritura pública e pode ser mais demorado e custoso.
Dica bônus e muito importante, quando você for comprar um imóvel, veja se na matrícula do bem, o imóvel que você deseja comprar, não está garantido com uma hipoteca. Se tiver, não compre o imóvel até que a hipoteca seja retirada. Essa dica pode te salvar de muito desgosto e desconforto psicológico.
Vantagens e Desvantagens
Ambos os métodos permitem o acesso a créditos com valores altos, juros menores e prazos de pagamento prolongados, pois, o risco de inadimplência é menor e caso aconteça, se tem a garantia de cobrir o saldo devedor (esse é o porquê que se consegue juros menores). No entanto, se houver inadimplência, ambos, hipoteca e alienação fiduciária, implicam o risco de perder o bem dado em garantia.
A alienação fiduciária oferece uma resolução mais rápida para o credor em caso de não pagamento, com o imóvel passando automaticamente para o credor e o processo de leilão podendo iniciar-se rapidamente, geralmente entre 5 a 10 meses.
Por outro lado, a hipoteca proporciona um prazo maior para resolver as pendências financeiras. Um processo judicial de execução pode levar de 3 a 5 anos até que o bem seja levado a leilão. Isso oferece ao devedor um tempo mais extenso para reorganizar suas finanças e conseguir um respiro financeiro com o intuito de renegociar a dívida e manter o bem hipotecado.
Qual é Melhor?
A escolha entre hipoteca e alienação fiduciária depende das suas necessidades específicas. Se a possibilidade de um prazo maior para saldar a dívida é crucial, a hipoteca pode ser a opção mais adequada. Contudo, para aqueles que priorizam taxas de juros potencialmente mais baixas e um processo de aquisição do empréstimo mais direto e rápido, a alienação fiduciária pode ser preferível.
Antes de tomar uma decisão, é essencial consultar um advogado especializado que possa oferecer orientação baseada nas particularidades do seu caso e nos detalhes do contrato proposto.
E lembre-se, não saia por aí assinando qualquer documento ou contrato sem saber totalmente do que se trata. Peça ajuda a um advogado especialista e, acredite no que eu vou te falar, isso pode salvar você e sua família de dores muito fortes.
Sempre tenha um advogado de sua confiança por perto.
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